Аудит проекта и строительства гостиницы, отеля
В процессе нашей работы неоднократно приходилось наблюдать ситуацию, когда в уже почти готовом к вводу в эксплуатацию здании гостиницы, отеля приходится спешно выполнять те или иные перепланировки. Часто они уже невозможны по ряду причин. Есть сроки строительства, есть ожидания инвесторов, есть руководители проектов, которые просмотрели те или иные недостатки.
С какими недостатками наиболее часто приходится сталкиваться на практике.
- Непродуманная логистика персонала и гостей. Когда потоки персонала пересекаются с потоками гостей.
- Недооценены требуемые размеры служебных помещений. Помещения, отводящиеся под то или иное назначение, имеют малую площадь. Или наоборот, выделяются служебные помещения, назначение которых неясно, зачастую жертвуя площадью номерного фонда.
- Вообще не учтены технологические помещения гостиницы, особенно ‑ помещения на этажах.
- Помещения производства кухонь F&B гостиницы выполняются без учета деления на цеха, мойку посуды кухни, гостевой посуды, пр. помещения.
- Гостиница строится с планами на определенную звездность, но уже на этапе проектирования и строительства гостиницы, отеля не учитываются требования, накладываемые «Порядком классификации гостиниц и иных средств размещения…».
- Нарушены нормы СНиП и Санитарных правил.
- При проектировании гостиниц применяются технологии, зарекомендовавшие себя в строительстве жилых домов, офисов, но плохо применимые в гостинцах, отелях. Здесь обычно допускаются ошибки в инженерной части: телевидение, телефония, доступ в интернет, холодоснабжение, электроснабжение.
Причины этих недостатков – выполнение проектов непрофильными проектными организациями, которым, вдобавок, перед началом работ не предоставили техническое задание на проектирование гостиницы, отеля. Эти ошибки возникают и при реконструкции санаториев, пансионатов, когда проект часто вообще не выполняется, и строительство ведется с оглядкой на существующую инфраструктуру, основанную на старых нормах.
К чему на практике приводят указанные недостатки, которые можно было устранить на этапе строительства, а еще лучше на этап проектирования.
- Движение гостей и персонала происходит одинаковыми маршрутами. Далеко не каждому гостю гостиницы будет приятно встречать на своём пути горничную с мешком грязного белья, официанта с грязной посудой, котломоя, проходящего на свое рабочее место через лобби гостиницы.
- Задачи, возложенные на те или иные помещения, выполняются не в полном объеме. Прачечная не успевает отстирывать все белье и его некуда складывать. Склад недостаточен для хранения оперативного запаса ТМЦ, служба снабжения вынуждена все закупать в очень маленьких объемах, тратя средства на логистику и розничные цены. С другой стороны, простаивают помещения, которые могли бы приносить доход.
- Отсутствие технологических помещений на этажах затрудняет уборку, на которую требуется больше времени. Это приводит либо к увеличению затрат на дополнительный персонал, либо к задержке обслуживания гостей.
- Кухня не справляется с потоком шведского стола или банкета, применяется кейтеринг. Производственные помещения кухни не соответствует действующим санитарным правилам.
- Требования к гостиницам определенной звездности строго регламентируются. При невыполнении ряда требований будет невозможно пройти классификацию на требуемый уровень звездности. С одной стороны, в ближайшее время вводится обязательность классификации средств размещения. Гостиницы не смогут оказывать услуги, если они не прошли классификацию. С другой, получить при классификации меньшую звёздность, чем было заложено в бизнес-проекте – это значит усложнить продажи. Бесспорно, что сложнее продавать гостиницу 3* по цене «четверки».
- Какие сложности при визите проверяющих органов вызывает несоответствие регламентным документам ‑ особенно санитарным правилам ‑ разъяснять не нужно.
- Применение технологий, не ориентированных на гостиничный сектор, на практике оборачивается повышенной стоимостью обслуживания, содержания. Нам приходилось наблюдать ситуацию, когда в каждый гостиничный номер местный оператор связи установил свой IP телефон. Гостиница платила за каждую телефонную линию. Звонок из офиса в офис происходил через аппаратуру провайдера. В данном случае, простое решение – установка собственной АТС. Затраты окупились бы за несколько месяцев. Другой случай – это установка в каждом номере отдельной сплит-системы кондиционирования вместо системы централизованного холодоснабжения. Мало того, что здание выглядело как ежик, но еще счета на обслуживание каждой системы в сезон неприятно удивляла заказчиков. Кроме того, гости просто забывали выключать кондиционеры. Таких примеров можно привести множество.
Как всего этого можно избежать. HotelStartUp предлагает услугу аудита проектов гостиниц, отелей, а так же аудита строительства гостиницы, отелей.
Пример осуществлённого аудита приведен в разделе регламентные документы.
Стоимость аудита рассчитывается исходя из площади гостиницы, и берется из цены 5-10 руб./м2 в зависимости от сложности объекта, стадии проекта, строительства. Для больших объектов цена рассчитывается индивидуально.